Kiralık konut ve ticari taşınmaz hareketliliğinin yoğun olduğu büyükşehirler başta olmak üzere, Bursa'nın Nilüfer, Özlüce, Balat ve Mudanya gibi hızla gelişen yerleşim bölgelerinde en sık karşılaşılan taşınmaz uyuşmazlıklarının başında Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesinde düzenlenen gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davaları gelmektedir.

Kanun koyucu; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer şahısların konut veya iş yeri gereksiniminin doğması durumunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme imkânı tanımıştır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla çizilen somut kriterlere ve kanunda belirtilen kesin hak düşürücü sürelere tabidir.

Yargıtay İçtihatlarına Göre İhtiyacın Vasıfları

Mahkemeler nezdinde tahliye kararı verilebilmesi için ileri sürülen ihtiyacın yalnızca bir iddia düzeyinde kalmaması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik kararları uyarınca gereksinimin şu üç temel niteliği taşıması zorunludur:

• Gerçek Olması: İhtiyacın somut vakıalara dayanması, tahliye sonrasında taşınmazın gerçekten amaca uygun kullanılacak olması şarttır.
• Samimi Olması: Yalnızca kira bedelini artırmak, kiracıyı baskı altına almak veya taşınmazı üçüncü bir kişiye daha yüksek bedelle kiralamak amacı taşımamalıdır.
• Zorunlu Olması: Kiraya verenin ya da kapsama giren yakınlarının mevcut barınma veya iş yeri durumunun katlanılamaz ya da devam ettirilemez nitelikte bulunması (örneğin kirada oturuyor olması veya tahliye tehdidi altında bulunması) aranır. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi şüpheli gelecekteki olasılıklar tahliye sebebi kabul edilmez.

Dava Açma Süreleri ve İhtarname Koşulu

TBK m. 350 uyarınca açılacak tahliye davalarında süreler kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re'sen gözetilir:

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Dava, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Ancak dönem sona ermeden önce kiracıya noter kanalıyla usulüne uygun fesih ihtarnamesi tebliğ edilmişse, dava açma süresi o kira yılının sonuna kadar uzar (TBK m. 353).
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: TBK m. 328 ve 329'da öngörülen fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde davanın ikame edilmesi gerekir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Yükümlülüğü (TBK m. 355)

Kanun, kiracıyı koruma gayesiyle tahliye sonrasına ilişkin ağır yaptırımlar getirmiştir. İhtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesi sağlandıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz 3 yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralanamaz.

Bu kuralın ihlali halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.

Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen düzenleme uyarınca; kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde son tutanağın düzenlenmesini müteakip taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılabilmektedir.

Yaşar & Seven Hukuk Bürosu, kurucu ortaklar Av. Kerem Seven ve Av. M. Fazıl Yaşar ortaklığında; Bursa merkez, Nilüfer, Mudanya ve tüm Türkiye genelindeki taşınmazlara ilişkin kira tespit, uyarlama ve ihtiyaç nedeniyle tahliye süreçlerinde taraflara arabuluculuk müzakerelerinden yargılama safhasının sonuna kadar hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunmaktadır.