Kentsel dönüşüm süreçlerinin hız kazanması ve nitelikli konut ihtiyacının artmasıyla birlikte, hem tüm Türkiye genelinde hem de Bursa'nın değer kazanan gelişim aksları olan Mudanya sahil şeridi ile Nilüfer - Balat gibi lüks konut bölgelerinde arsa sahipleri ile yükleniciler sıklıkla Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (halk arasındaki tabiriyle kat karşılığı inşaat) akdetmektedir.

Bu sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında arsa sahibinin arsa payını devretme borcu ile yüklenicinin (müteahhidin) bağımsız bölümleri fen ve sanat kurallarına uygun biçimde meydana getirerek teslim etme borcunu içeren, çift tarafa borç yükleyen karma nitelikli akitlerdir. Ancak inşaat sektöründeki maliyet artışları, imar planı değişiklikleri veya yüklenicinin mali acze düşmesi; inşaatın yarım kalması, gecikmesi veya ayıplı imalat yapılması gibi telafisi güç hukuki uyuşmazlıkları beraberinde getirmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekil Şartı ve Geçerlilik

Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren taahhütler barındırdığından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması kanunen zorunludur (TBK m. 237, TMK m. 706, Noterlik Kanunu m. 60). Adi yazılı şekilde veya adi senetle taraflar arasında imzalanan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, inşaatın büyük bir kısmının tamamlanmış olması veya tarafların edimlerini önemli ölçüde ifa etmiş bulunması halinde dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereği geçersizlik iddiası dinlenmeyebilmektedir.

Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Güvence Mekanizmaları

Gerek Türkiye'nin büyükşehirlerindeki geniş ölçekli kentsel dönüşüm projelerinde gerekse Balat ve Mudanya gibi kıymetli parsellerde hak kaybı yaşamamak adına sözleşme metnine şu hukuki mekanizmaların eklenmesi esastır:

• Kademeli Tapu Devri Modeli: Arsa sahibinin tüm arsa payını başlangıçta devretmesi yerine; temel üstü vizesi, kaba inşaatın bitimi, çatı kapanışı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) aşamalarına paralel olarak kademeli devir öngörülmelidir.
• Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı): Sözleşmede belirlenen teslim tarihinin aşılması halinde, yüklenicinin her geçen ay için piyasa rayicine uygun gecikme tazminatı ve cezai şart ödeyeceği açıkça hüküm altına alınmalıdır.
• Nama İfaya İzin Yetkisi: Yüklenicinin temerrüde düşmesi ve işi durdurması halinde, arsa sahibinin mahkemeden yetki alarak inşaatı yüklenici nam ve hesabına üçüncü bir kişiye tamamlattırabilmesi (TBK m. 113) imkânı düzenlenmelidir.
• Teminat İpoteği ve Teminat Mektubu: Yükleniciden sözleşme bedelinin belirli bir oranı kadar kesin banka teminat mektubu talep edilmeli veya kalan bağımsız bölümler üzerinde arsa sahibi lehine teminat ipoteği tesis edilmelidir.

Yüklenicinin Temerrüdü, İnşaatın Terki ve Fesih Yolları

Müteahhidin belirlenen sürede inşaatı teslim edememesi durumunda arsa sahiplerinin başvurabileceği kanuni seçimlik haklar bulunmaktadır:

1. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi

Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak inşaatın tamamlanmasını ve gecikilen her ay için rayiç kira bedeline denk gelen gecikme tazminatını talep etme hakkına sahiptir.

2. Sözleşmenin Feshi (Geriye veya İleriye Etkili)

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve güncel Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, inşaatın tamamlanma seviyesi uyuşmazlığın kaderini belirler:

• İnşaat Seviyesi Düşükse (Kural Olarak %90'ın Altında): Sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilir. Bu durumda taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alır; müteahhide önceden devredilen tapu payları arsa sahibine iade edilir.
• İnşaat Seviyesi Yüksekse (%90 ve Üzerinde): Hakkın kötüye kullanılması yasağı gereğince sözleşmenin ileriye etkili feshi gündeme gelir. Yüklenici hak ettiği bağımsız bölümlerin karşılığını alır, kalan eksik işler bedeli ise arsa sahibine ödenir.

Yargı Süreçleri ve Dava Yolları

Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki uyuşmazlıklarda uyuşmazlığın taraf sıfatına göre Asliye Hukuk veya Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırılarak inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesi, ayıplı imalatlar ve eksik işler bilirkişi marifetiyle resmen kayıt altına alınmalıdır. Akabinde tapu iptali ve tescil, nama ifaya izin, alacak ve munzam zarar tazminatı davaları açılmaktadır.

Yaşar & Seven Hukuk Bürosu, kurucu ortaklar Av. Kerem Seven ve Av. M. Fazıl Yaşar ortaklığında; hem Bursa genelindeki yerel projelerde hem de Türkiye çapındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tanzimi, risk analizi ve dava süreçlerinde taraflara hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunmaktadır.